湖北省武汉市人民政府


武汉市土地储备管理办法


武汉市人民政府令 《武汉市土地储备管理办法》，已经2002年5月27日市人民政府第56次常务会议审议通过，现予公布，自2002年7月10日起施行。 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　


　代市长　李宪生　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2002年6月10日


第一章 总则
第一条 为盘活存量土地资产，加强政府对城市土地供应的宏观调控，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定、结合本市实际、制定本办法。
第二条 本市行政区域范围内的土地储备管理，适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备，是指土地储备机构依照本办法的规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库予以储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。
第四条 土地储备应当根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，统一规划、统一储备整理、统一供应。
第五条 市人民政府设立市土地资产经营管理委员会，负责统筹、协调、决定土地储备供应中的重大事项。
市土地行政主管部门负责对全市土地储备工作监督管理。
市计划、经济、建设、财政、物价、规划、房产等部门应按照各自职责，做好土地储备的相关工作。
第六条 市土地整理储备供应中心具体承担江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内土地储备供应的日常工作。
东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区以及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区土地储备机构，具体承担本辖区土地储备供应的日常工作，并接受市土地整理储备供应中心的业务指导和监督。

第二章 土地储备
第七条 市土地行政主管部门应根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，制定土地储备计划，报市土地资产经营管理委员会批准后纳入国民经济和社会发展年度计划，由市土地整理储备供应中心具体组织实施。
（一）为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的国有土地；
（三）依法收回的荒芜、闲置的土地；
（四）依法没收的土地；
（五）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地；
（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地；
（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；
（八）因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；
（九）依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；
（十）转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；
（十一）无主土地；
（十二）其他需要进行储备的国有土地。
第九条 土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前向土地储备机构申报。
第十条 属本办法第八条规定的土地，政府依法收回、收购和征用后，由土地储备机构按照国家、本市有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用进行补偿并办理有关手续后，予以储备。
第十一条 土地收购补偿按以下方式确定：
（一）以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；
（二）涉及城市房屋拆迁的，依据有关城市房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿；
（三）政府行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿。
第十二条 土地储备机构收购土地，按下列程序办理：
（一）申请收购：符合收购条件的国有土地，由土地使用权人向土地储备机构申请收购；
（二）权属核查：土地储备机构对申请人提供的土地的有情况进行实地调查和核实。
（三）确定规划条件：由规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划使用条件；
（四）方案报批：土地储备机构根据土地权属情况和规划使用条件，提出土地收购方案报土地行政主管部门审批。其中，涉及重大储备项目资金投入的，还须报市土地资产经营管理委员会讨论决定；
（五）签订协议：收购方案经批准后，由土地储备机构与原土地使用权人签订国有土地使用权收购协议；
（六）收购协议：土地储备机构根据国有土地使用权收购协议约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行差价结算；
（七）权属变更：土地储备机构和原土地使用权人按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用权人向土地储备机构交付土地和地上建（构）筑物。

第三章 储备土地前期开发整理与利用
第十三条 土地储备机构应当按照城市规划要求，对储备的土地进行前期开发整理，达到通水、通电、通路和场地平整等市政配套条件。
第十四条 储备土地开发整理涉及城市房屋拆迁的，土地储备机构应当负责拆迁，或者委托有拆迁资质的单位实施拆迁；成片开发需要拆迁的，也可由所在区人民政府组织拆迁。
第十五条 储备土地出让前，土地储备机构可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押、临时改变用途等方式加以利用。
储备土地出租、抵押或临时改变用途，土地储备机构应依法到有关部门办理相关审批或登记手续。

第四章 储备土地供应
第十六条 储备土地供应实行年度计划管理，纳入当年国民经济和社会发展计划。土地行政管理部门应当根据年度土地供应计划、土地储备计划和土地市场需求情况、制定储备土地供应计划。储备土地的供应应严格按照计划执行。
第十七条 储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预。
第十八条 土地储备机构应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。
第十九条 用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，应当依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让。
严格限制协议方式出让土地。因城市重大引资、投资确需以协议方式供应土地的，必须在地价评估基础上，经市土地资产经营管理委员会集体研究批准，并将协议结果予以公布。
第二十条 储备土地的供应，按下列程序办理：
（一）土地储备机构根据年度土地供应计划，确定拟供应土地地块；
（二）土地储备机构拟订储备土地供应方案，经土地行政主管部门审核后，报市土地资产经营管理委员会批准；
（三）根据已批准的土地供应方案，土地储备机构公开发布土地供应信息；
（四）依法采取拍卖、招标、挂牌或协议方式确定土地受让人；
（五）土地行政管部门与土地受让人签订国有土地使用权出让合同，土地受让人缴纳土地出让金，土地储备机构供应土地；
（六）土地受让人向土地行政主管部门申请办理土地登记发证等手续。
第二十一条 经批准以划拨方式使用储备土地的，用地单位须与土地储备机构签订储备土地开发补偿协议，按规定支付开发补偿费，凭缴费凭证向土地行政主管部门申领建设用地划拨决定书，并办理土地登记等手续。

第五章 土地储备资金
第二十二条 市、区人民政府建立土地储备专项资金。土地储备专项资金来源包括政府财政投入、土地收益和银行贷款等。
土地储备专项资金用于土地储备、开发整理、不得挪作他用。
第二十三条 土地出让收益（含开发补偿费）的收取办法，由市财政部门会同市土地部门拟订，按照审批权限报批后执行。

第六章 法律责任
第二十四条 按照本办法第八条规定应当纳入储备的土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建（构）筑物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第二十五条 土地储备机构未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除改购协议，并按协议约定有追究原土地使用权人的违约责任。
第二十六条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建（构）筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建（构）筑物的，土地储备机构有权要求原土地使用权人改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。
第二十七条 用地单位在国有土地使用权出让合同签订后，未按本办法规定缴纳土地出让金，土地行政主管部门有权解除国有土地使用权出让合同，已交付的出让金不予返还。
第二十八条 有关当事人因土地收回、收购、储备发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条 政府有关部门和土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，由所在单位或监察部门依法给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十条 本办法中的具体应用问题由市土地行政主管部门负责解释。
第三十一条 本办法自2002年7月10日起施行。

单位单方解除与职工的劳动合同须事先将理由通知工会

张喜亮


【案由】
?? 李某自1978年始，为江苏省启东市某运输公司的职工。1996年企业改制时，他作为该公司的职工，申购9股，配股1股，成为公司的职工股东。2003年12月17日，李某因在担任公司的财务部副主任期间，犯公司、企业人员受贿罪而被启东市人民法院判处拘役六个月，缓刑六个月，缓刑考验期自2003年12月17日至2004年6月16日。2004年6月17日，启东市某运输公司作出《关于解除李某劳动关系的决定》。启东市劳动争议仲裁委员会于同年7月19日立案受理李某的申诉，并于同年8月16日作出仲裁决定，驳回申诉人李某的仲裁申请。2004年8月28日，李某收到该仲裁委的决定书后，又于2004年9月8日向启东市人民法院提起诉讼。
?? 李某诉称，公司改制后，他成了公司的职工股东，依照公司章程，股东有权利参与对公司的经营管理，而该权利只有依赖于其动者的身份才能实现。公司对他解除劳动关系的决定，侵害了他的劳动权益和股东权益，故请求法院撤销该公司作出的决定，恢复双方的劳动关系。
?? 启东市人民法院判决一审判决，驳回李某的诉讼请求。李某上诉至南通市中级人民法院，法院审理后判决，撤销启东市人民法院一审判决，恢复李某与启东市某运输公司的劳动关系。二审改判的依据却并非李某的股东身份，而是依据《工会法》的规定……

【专家点评】
?? 解除与职工的劳动合同，是用人单位劳动管理工作的重要手段之一，更是一项严肃的法律行为。作出解除与职工的劳动合同之决定，不仅应当严格执行法律规定的实体条款，更应当遵守法定的程序条款。江苏启东市某运输公司因李某被追究刑事责任而单方解除与李某的劳动合同，表面看似乎无可质疑，实则《劳动法》法律意识不强。
?? 第一，解除劳动合同是严肃法律行为。
?? 用人单位单方解除与职工的劳动合同，《劳动法》之第二十五条、第二十六条和第二十七条都作了具体规定。解除与李某的劳动合同就是依据《劳动法》第二十五条之四款作出的决定。用人单位单方解除与职工的劳动合同是剥夺职工劳动权的行为，必定要有程序限制。《劳动法》规定，“用人单位解除劳动合同，工会认为不适当的，有权提出意见”。用人单位如果能够认真研读《劳动法》且将工会组织给予足够尊重的话，就不会不“事先”与工会进行沟通。笔者臆想，也许正是淡漠法律而强化自主裁量，致使用人单位过于自信地作出了解除与李某的劳动合同之决定。
?? 第二，用人单位单方解除与职工的劳动合同必须遵守法定程序。《工会法》第二十一条二款规定：“企业单方解除与职工的劳动合同时，应当事先将理由通知工会”。所谓《劳动法》即调整劳动关系的法律规范之总称。《工会法》之此规定也是《劳动法》的组成部分，使《劳动法》关于用人单位单方解除与职工的劳动合同之程序更加明确了。处理劳动争议适用法律的原则之一就是“程序优于实体”。法院终审判决用人单位违反程序解除劳动合同无效，是正确的。用人单位辩称作出决定的会议有工会主席参加，即便是事实（实际上没有证据支持），也无济于事，因为此非“事先通知”。
?? 本案启示有三：一、用人单位须树立法律意识；二、理解《劳动法》须全面深刻；三、用人单位必须对工会的存在给予充分的尊重。
??
??相关链接《中华人民共和国劳动法》
?? 第二十五条劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：
?? （一）在试用期间被证明不符合录用条件的；
?? （二）严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的；
?? （三）严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的；
?? （四）被依法追究刑事责任的。《中华人民共和国工会法》
?? 第二十一条企业、事业单位处分职工，工会认为不适当的，有权提出意见。
?? 企业单方面解除职工劳动合同时，应当事先将理由通知工会，工会认为企业违反法律、法规和有关合同，要求重新研究处理时，企业应当研究工会的意见，并将处理结果书面通知工会。
?? 职工认为企业侵犯其劳动权益而申请劳动争议仲裁或者向人民法院提起诉讼的，工会应当给予支持和帮助。