客户撤销居间协议??无须支付佣金
奚正辉
案例：
2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。
本律师的代理意见有如下几点：
一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。
二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。
三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。
本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。
律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。
上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
国家安全生产监督管理局、国家煤矿安全监察局外事管理工作暂行规定
国家安全生产监督管理局 国家煤矿安全监察局
国家安全生产监督管理局 文件
国家煤矿安全监察局
安监管外字〔2001〕106号
关于印发《国家安全生产监督管理局国家煤矿安全监察局外事管理工作暂行规定》的通知
机关各司(室)，各在京直属事业单位、社团组织，各煤矿安全监察局：
《国家安全生产监督管理局、国家煤矿安全监察局外事管理工作暂行规定》已经局务会议审议通过，现予印发，自2002年1月1日起施行。
二○○一年十二月二十五日
国家安全生产监督管理局 国家煤矿安全监察局
外事管理工作暂行规定
第一章总则
第一条为规范和加强外事管理工作，根据国家有关外事工作的规定，制定本规定。
第二条国家安全生产监督管理局（国家煤矿安全监察局）办公室（外事司）（以下简称外事司），负责安全生产监督管理和煤矿安全监察方面的外事工作，指导、协调、管理、组织局机关和本系统的外事工作及其他有关涉外事宜。
第三条在外事工作中要坚持“外事无小事，事事要请示”的原则。各单位在涉外活动中遇有不明确的问题，应当通过外事司及时向主管外事工作的国家局领导请示，必要时由国家局向中央有关部门请示。
第四条各单位和有关人员在外事活动中，应当遵守国家有关保密工作的规定，保管好有关文件、资料。
第二章外事管理职责
第五条外事司对下列单位和人员实施外事管理
（一）国家局机关及其国家公务员；
（二）在京直属单位及其人员；
（三）省级煤矿安全监察局及其人员；
（四）煤矿安全监察办事处及其人员；
（五）在京所属社会团体及其人员；
（六）安全生产监督管理和煤矿安全监察方面的其他有关机构及其人员。
第六条根据工作的需要，外事司可以委托外事中心具体办理有关外事事宜。
第七条外事司履行以下外事管理职责：
（一）指导安全生产监督管理和煤矿安全监察的涉外工作，研究提出安全生产监督管理和煤矿安全监察对外交流与合作的计划；
（二）组织、协调与港、澳、台、外国政府、国际组织和工矿商贸企业之间的经济技术交流与合作；负责联合国等国际机构对华援助、赠与、贷款等外国资金的归口管理；
（三）负责出国（境）任务的审核、审批和护照、签证的申请；负责赴港、澳的出境审核、报批和通行证、签注的申请；负责前往台湾从事公务活动的审核和报批。
（四）负责外国人来华邀请的审批、审核和报批；
（五）负责在境内外主办国际会议（研讨会）和展览会的审核和报批；
（六）负责有关机构和人员参加国际组织的审核和报批；
（七）负责安全生产监督管理和煤矿安全监察方面外国企业常驻代表机构设置、变更、延期、注销等事宜的审核、报批；
（八）承办外交部、国家经贸委等有关部门交办的事项；
（九）承办国家局领导交办的其他事项。
第三章因公出国（境）团组的计划
第八条各单位组织因公出国（境）团组，应当于上一年的12月15日前提出下一年的计划，由外事司汇总、审核后报国家局领导审定。
第九条出国（境）计划应当详细说明出国（境）的任务（目的）、拟出访的国别（地区）、团组人数、在外停留时间以及经费来源等情况。
第十条经批准的因公出国（境）团组，应当按批准的计划严格执行，无特殊情况不得变更。
第十一条一个单位有两位以上领导因公出国（境）的，原则上不得同团出访或同时分别率团出访同一个国家或地区。
第十二条领导干部出访任务必须与其公职身份相符。
第十三条因公出国（境）团组的出访费用，应当严格控制在本单位外事经费预算之内。不得接受国内企业及境外中资企业的资助。
第十四条临时出国人员在外费用开支标准，按照财政部、外交部《临时出国人员费用开支标准和管理办法的规定》（财行字〔2001〕73号）执行。
第四章出国（境）团组和对外合作项目的审批
第十五条国家局领导因公出国（境），按国务院及国家经贸委有关规定办理报批手续。
第十六条局机关正副司局级领导（包括安全生产监察专员）和在京社团、事业单位副局级以上的党政负责人因公出国（境），由所在单位书面报外事司，经外事司审核后，报分管局长和局长审定。
第十七条省级煤矿安全监察局党政负责人因公出国（境），由所在单位书面报外事司，经外事司审核后，报国家局领导审定。
第十八条处级以下人员（含处级）因公出国（境），由所在单位报外事司审定。
第十九条因公出国（境）团组赴港澳、台湾地区执行公务的，根据国家局出国人员审批权限的有关规定，由外事司行文报国务院港澳办、国务院台办审批。
第二十条各单位对外申报合作项目，应当向外事司提出合作项目的建议，经外事司审核并报国家局领导同意后，由外事司对外办理。
第二十一条为国（境）内外举办的国际会议或研讨会提供的论文，应当经论文作者所在单位审查同意后，才能对外提交。
第五章外国人员来华的邀请和接待
第二十二条外国及港澳台人员来访的邀请和接待工作，由外事司统一管理。
第二十三条各单位邀请外国政府现职副部级以上人员临时来华从事公务活动，应当向外事司提出书面报告，由外事司按照国务院及外交部、国家经贸委有关规定办理。
第二十四条各单位邀请外国副部级以下人员临时来华从事公务活动，应当向外事司提出书面报告，由外事司会同有关单位按有关规定办理。
第二十五条对首次来访的外宾，如果对方赠礼，可以回礼，回礼标准按有关规定执行。
第六章会议和拜会活动
第二十六条国家局领导参加下列活动由外事司领导陪同：
（一）中央、国务院及国家经贸委指定参加的活动；
（二）外国驻华大使、公使、临时代办、总领事会见和以其名义举行的活动；
（三）外国政府高级官员访华期间举行的活动；
（四）与我在安全生产监督管理和煤矿安全监察方面有合作关系的外国金融机构和企业领导人举行的活动；
（五）外国友好民间组织负责人、国际组织和机构及国际知名人士举行的活动；
（六）国务院有关部门及地方政府商办或推荐的重要活动；
（七）重大合作项目（协议）的签字仪式及国际会议、展览会的开幕式、剪彩仪式和招待会等活动。
第二十七条国家局领导不能参加上述各项活动时，可由外事司领导代为出席或商请有关司（室）领导参加。
第二十八条国家局机关、在京社团和事业单位的主要外事活动由外事司归口管理和组织，必要时请有关业务司人员参加。
第七章出国（境）人员的选派和审查
第二十九条各单位选派的出国（境）人员应当政治可靠，历史清楚，热爱祖国，思想健康，作风正派，遵纪守法。
第三十条出国（境）人员应当熟悉出国任务所需要的业务知识，有一定的实际工作经验，具有分析问题和解决问题的能力。
第三十一条到国外进修、从事合作科研或参加国际学术会议的出国（境）人员，应当具有相应的外语水平。
第三十二条执行培训和设备检验任务的出国（境）人员，应当从技术人员和生产一线人员中选派。
第三十三条已退休的人员，一般不再派遣出国执行公务；如情况特殊，可由派人单位提出专门申请，说明理由，报国家局领导审定。
第三十四条出国（境）人员的政审材料，由外事司进行审查。
第八章护照和签证的管理
第三十五条外事司负责国家局因公出国（境）人员护照（通行证）、签证（签注）申请以及护照（通行证）的收缴和管理工作。
第三十六条护照、签证专办人员应当按照出国（境）任务批件、任务通知书和任务确认件，填写《申请出国护照事项表》、《申请出国签证事项表》、《申请因公往来港澳特别行政区通行证事项表》以及相关照会，并为出国（境）人员统一申请护照及前往国家（或地区）的签证（签注）。
第三十七条出国（境）人员回国后或者因故未出国，应当及时将护照或者其他出境证件交回外事司。
第九章外事纪律
第三十八条出国人员应当热爱祖国、热爱中国共产党，坚持四项基本原则，拥护改革开放的政策。
第三十九条外事司负责组织出国（境）人员出国（境）前的培训和学习。
第四十条出国人员在对外交往中，应当讲文明、讲礼貌，尊重外国风俗和习惯。
第四十一条出国人员在外活动中，应当遵守国家有关外事纪律的规定，严禁去色情场所。
第四十二条出国人员在对外公务活动中接受的礼物，应当按有关规定处理。价值按国内市价折合人民币200元以上的，自接受之日起（在国外接受礼物的，自回国之日起）一个月内填写礼品申报单并随同礼物一起上缴礼品管理部门或者受礼人所在单位；不满200元的，归受礼人本人或者受礼人所在单位。
第四十三条本规定自2002年1月1日起施行。